Ринок спить i спати буде

Ринок спить i спати буде

За рiк об'єкти нерухомостi в Києвi та околицях втратили в середньому близько 50% вартостi. Попереду: невизначенiсть i подальший спад.

Хоча насправдi шалений рiст цiн на київське житло припинився ще в квiтнi 2008 року, про що «Газета по-киевски» свого часу писала, саме вересня вважається початком кризи i стрiмкого падiння цiн на нерухомiсть в Українi.

Майже рiк потому, приблизно з середини лiта 2009-го, рiзного роду фахiвцi почали заявляти в ЗМІ про те, що падiння цiн на столичному ринку нерухомостi припинилося i житло дорожчатиме. Чи варто вiрити таким прогнозам?

Квартири: дешевi закiнчилися, дорогi не беруть
Рiелтори запевняють, що ринок квартир швидше живий, нiж мертвий, проте угод укладається так само мало, як i на початку року. Нагадаємо: у сiчнi пiсля недовгого «мертвого сезону», пов'язаного з шоком вiд кризи, цiни вiдчутно впали (на 30-40% за пару мiсяцiв), i тi, у кого було на руках кiлька десяткiв тисяч доларiв, зумiли придбати собi житло в Києвi .

Тодi на ринку з'явилося багато квартир, власники яких поспiшали продати нерухомiсть, щоб розплатитися з банкiвськими кредитами. Але пристрастi вляглися, i квартири по $ 25-30 тис. Закiнчилися. Сьогоднi, на початку вересня, найдешевшим варiантом, який нам вдалося вiдшукати, виявилася гостинка на б-рi Кольцова, за яку просили $ 40 тис. З торгом. Зустрiчаються, звичайно, в оголошеннях i цифри трохи менше, але на перевiрку це виявляється або кiмната в комуналцi ($ 27 тис.), Або квартира в недобудовi. Бiльшiсть «одиничок» у хрущовках стартують вiд $ 50 тис.

Зникнення дуже дешевих квартир вплинуло i на статистику. За даними SV Development, середня цiна кв. м київського житла в травнi становила $ 1511, зараз - $ 1521. За останнiй тиждень, з 31 серпня по 6 вересня, квартири на вторинному ринку подорожчали на 0,6%. Хоча самi аналiтики визнають: житло не дорожчає, просто переляк минув, i продавцi не поспiшають скидати цiни.

Ще однiєю стiйкою тенденцiєю в останнiй рiк стало масову втечу киян в передмiстя. Рiелтори вiдзначають, що все бiльше число реальних покупцiв пiдшукують собi житло за межею мегаполiсу - в Борисполi, Броварах, Вишневому i т.д. Цiни там нижче київських, i за тi ж $ 50 тис. Можна знайти простору однокiмнатну квартиру в пристойному новому будинку.

Рiелтори, з якими ми поспiлкувалися, кажуть, що сьогоднi попитом користуються квартири в старих будинках - в новобудовах, навiть зданих в експлуатацiю, багато купувати бояться, поки не функцiонують всi комунiкацiї.

Хоча деякi банки (як правило, з iноземним капiталом) уже вiдновили iпотечне кредитування, за оцiнками рiелторiв, «кредитних» угод зараз полягає вкрай мало.

По-перше, кредитна ставка занадто висока (у гривнi - близько 30%, в доларах - близько 25%). По-друге, вимоги до позичальникiв стали суворiше (банки вимагають пiдтверджувати всi доходи довiдками, посилюють обмеження за вiком тощо) Тому великий вiдсоток угод - це покупка просторiшою квартири замiсть iснуючої. Тим бiльше, що цiни на багатокiмнатнi квартири, в перерахунку на квадратний метр, нижче. Наприклад, наприкiнцi серпня трикiмнатна квартира на вул. Жмеринськiй (Борщагiвка) пiшла за $ 75 тис., Тодi як однокiмнатнi в цьому ж будинку виставленi за $ 55 тис. І вище.

Прогноз
До весни долар упустить цiни ще на 30-40%

За словами незалежного аналiтика ринку Ярослава Цуканова, у зв'язку з подорожчанням валюти цiни на квартири значно впадуть. Але - в доларовому еквiвалентi.

- До весни квартири втратять 30-40% своєї сьогоднiшньої вартостi. Справа не тiльки в зростаючому доларi i вiдсутностi купiвельної спроможностi. Наприкiнцi серпня на ринок було викинуто колосальну кiлькiсть нових пропозицiй. Мабуть, господарi повiрили в розповiдi рiелторiв про осiннiй пожвавленнi i притримували житло. Але нiякого пожвавлення не буде, навпаки - новий сплеск пропозицiй може продавити ринок i сприятиме подальшому простою здебiльшого житла i падiння цiн.

Рiелтори також не очiкують найближчим часом зростання цiн. По-перше, цьому не сприяє зростання курсу долара. По-друге, банки не тiльки не збираються вiдновлювати кредитування, а навпаки, загрожують повнiстю припинити видавати кредити в доларах. І нарештi, пiсля виборiв все вже традицiйно очiкують погiршення економiчного становища. І хоча пiд час виборчої кампанiї грошей у людей, як правило, стає бiльше, максимум, на що розраховують рiелтори, - на збiльшення кiлькостi угод.

Цифра
На 58% подешевшали столичнi квартири на вторинному ринку за рiк. Такi оцiнки компанiї SV Development, яка веде статистику реальних угод, а не пропозицiй. Втiм, рiвень падiння цiн рiзнi експертнi компанiї оцiнюють по-рiзному. Примiром, «Канзас.ua» виявив зниження всього на 31%, Domik.net - на 35%, портал Realt.ua - на 45%.

До речi, i середнi цiни сильно вiдрiзняються. Наприклад, середня цiна квартири в Києвi на початок вересня, за iнформацiєю SV Development, становила $ 1521 за 1 кв. м, за даними Realt.ua - $ 2182, Domik.net - $ 2194.

В цiлому, за нашими спостереженнями, за час кризи квартири подешевшали вдвiчi. А цiни на елiтне житло в деяких випадках «всохли» i в три рази. Наприклад, пентхаус на Днiпровськiй набережнiй зараз продається за $ 200 тис., А на пiку цiн, пiвтора роки тому, за такi ж квартири просили до $ 600 тис.

Як подешевшали квартири за рiк
Варiант - вересень 2008 / Вересень 2009
Якуба Коласа, 13 (Святошинський р-н), 16-пов. панель, КТ, 36/17/9 - $ 115 тис. / $ 60 тис.

Ахматової, 22/20 (Дарницький р-н), 23-пов. цегл., спецпроект, 51/23/12 - $ 159 тис. / $ 95 тис.

Гавро, 11 (Оболонський), 9-пов. панель, 36/18 / 8,5 - $ 147 тис. / $ 80 тис.

Касiяна, 2/1 (Голосiївський), 17-пов. мон.-карк., 77/37/16 - $ 240 тис. / $ 147 тис.

Андрiївська, 8/12 (Подiльський р-н), 6-пов. цегл., 62/32/9 - $ 350 тис. / $ 195 тис.

«Правди» пр., 31а (Подiльський), 22-пов. термодом, 63/30/14 - $ 178 тис. / $ 115 тис.

Курська, 13е (Солом'янський р-н), 25-пов. термодом, 110/60/16 - $ 350 тис. / $ 170 тис.

Алма-Атинська, 39д (Днiпровський), 16-пов. панель, Т-4, 79/46/9 - $ 189 тис. / $ 98 тис.

Русанiвська набережна, 18/1 (Днiпровський), 9-пов. панель, «чешка», 72/48/8 - $ 200 тис. / $ 130 тис.

Земля: сотку за $ 300 хочете?

За останнiй рiк цiни на дiлянки пiд Києвом - з будинками i без - теж впали практично вдвiчi. Якщо точнiше, за даними SV Development, вартiсть земельних дiлянок у Київськiй областi зменшилася на 45%, приватних будинкiв в областi - на 50%. І дiлянки продовжують дешевшати. За останнiй тиждень, наприклад, «чиста» земля в Київськiй областi подешевшала на 0,18%, дiлянки з будинками - на 0,6%.

Сьогоднi середня вартiсть дiлянок пiд забудову в Київськiй областi становить $ 3717 за сотку (за даними порталу «Нерухомiсть» - $ 4131). Однак зустрiчаються цiни i на порядок нижче. Наприклад, вiдразу кiлька компанiй пропонують в одному з наймальовничiших районiв - Житомирському напрямку - дiлянки пiд забудову всього по $ 300! По всiй видимостi, пропонують дiлянку в полi або в лiсi, без всяких комунiкацiй i перспектив їх проведення. Це земля, яка свого часу купувалася за кредитнi грошi для будiвлi котеджних мiстечок. Але через вiдсутнiсть попиту на ще не iснуюче житло i грошей на будiвництво господарi землi тепер намагаються розпродати свої володiння по шматках практично за безцiнь.

Що стосується вже освоєних дiлянок, в межах iснуючих селищ, то попит на них знизився в чому «завдяки» плутанинi з оформленням документiв на право власностi. Довгий час земельнi акти взагалi не видавалися (з рiзних причин: прокурорськi перевiрки законностi видачi земель, змiна самої документацiї, корупцiя тощо). Тепер, наскiльки нам вiдомо, деяким вдається отримати жадану папiрець, але довiри до ринку у покупцiв вже немає, а тому багато вiдкладають покупку.

До того ж з ринку пiшли перекупники, на частку яких, за рiзними оцiнками, доводилося до 85% угод. А що стосується покупки дiлянок «для себе», то бiльшим попитом зараз користуються дiлянки з будинками.

Прогноз
Ще не скоро цiни перестануть падати
Земля, на вiдмiну вiд квартир, - не "предмет першої необхiдностi», i масовий попит на неї вiдновиться ще пiзнiше, нiж на мiське житло. Навпаки, перекупники, яких на ринку землi в рази бiльше, нiж на ринку квартир, будуть всiма силами позбавлятися вiд власностi, що стала збитковою, i знижувати цiни. Така ситуацiя може протривати як мiнiмум до вiдновлення iпотечного кредитування за низькими вiдсотками.

Недобудови: нiхто нiчого не купує
У столицi недобуд повним ходом виставляється на продаж, але, за словами аналiтика агентства нерухомостi «Планета-Оболонь» Михайла Полинцева, попитом не користується, заявки по ньому поодинокi.

- З початку року у нас не вiдбулося жодної угоди з продажу недобудованої квартири, - розповiдає фахiвець. - Навiть якщо цiна цiкава, як тiльки покупець чує слово «недобуд», розмова закiнчується.

На realt.ua в роздiлi «Пропозицiї» найдешевша однокiмнатна «первинка» в Дарницькому р-нi коштує $ 50500, аналогiчна недобудована - $ 38 000. У законi про дiяльнiсть фонду фiнансування будiвництва (ФФБ) не передбачена вiдповiдальнiсть перед приватними iнвесторами за невиконання перед ними зобов'язань - не те що кримiнальна (як у цивiлiзованому свiтi), але навiть адмiнiстративна. З вересня уряд зобов'язав ФФБ страхувати ризики несвоєчасного введення в експлуатацiю житла - щоб пiдтримати будiвельну галузь. Але експерти дуже сумнiваються в життєздатностi i користь закону.

Всього за пiвроку 10 тис. Пiльговикiв можуть стати володарями квартир в недобудованих будинках - на це Кабмiн пообiцяв витратити 2 млрд грн. У першу чергу житло дiстанеться багатодiтним сiм'ям, тим, хто стоїть у черзi багато рокiв, а також iнвалiдам, вiйськовим, вчителям, чорнобильцям.

Держава за допомогою Державної iпотечної установи вже викупило 17 об'єктiв на суму 147 млн ??грн. 12 серпня Кабмiн визначився з викупом наступних 1685 недобудованих квартир у 40 будiвельних компанiй - на це пiдуть всi наявнi в ДІУ 445 млн грн. В основному це будуть квартири на периферiї, адже уряд закуповує житло по 2,5-4,2 тис. Грн за кв. метр.

Але роздача квартир пiльговикам - вiдмiнний пiар-хiд, а не спосiб вирiшення проблем основної маси постраждалих - приватних iнвесторiв. За даними президента Асоцiацiї Тетяни Шальман, тiльки в столицi є близько 80 тис. Сiмей, якi вклали грошi в будiвництва, згодом зупиненi.

Знаючий людина
Нiхто не буде страхувати «повiтрянi квадрати»

Заступник гендиректора Лiги страхових органiзацiй України Олександр Залєтов:

- Українськi страховi компанiї повиннi будуть сто разiв подумати, перш нiж брати на себе такi ризики. Подiбнi ризики не страхують нiде в свiтi. Крiм того, страховий тариф в 1-2% вiд вартостi об'єкта - це занадто дорого для клiєнта-фiзособи i мiзерно мало для страхової компанiї.

Страховики, якi стежать за своєю репутацiєю, зроблять правильно, якщо не отримають в Держфiнпослуг лiцензiю на надання такого страхування - цю позицiю подiляє i Лiга страхових органiзацiй України. Інакше фактiчесткi забудовники поклали б вiдповiдальнiсть за будiвництво будинку на страховикiв, а значить i виплату неустойок приватним iнвесторам.

Цифра
$ 37000 коштує найдешевша в столицi (за даними порталу realt.ua) однокiмнатна квартира в недобудованому будинку в провулку Дяченко, 11.

Тетяна Негода
Газета по-киевски 11.09.2009
9-05-2014, 07:56
144 просмотров
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо зайти на сайт под своим именем.